不動産会社の査定は「公的な評価」なの？ 売却時の「査定価格」とは。

不動産会社が売却のために行う一般的な査定は、国や自治体による公的な評価ではありません。


 売却査定とは、不動産会社が周辺の売買事例や家の状態などを調べて、

「このくらいの金額で売れそうです」

という見込みを示すものです。

査定書に金額が書かれていても、国や自治体がその金額を認めたり、保証したりしているわけではありません。

国土交通省も、こうした価格の意見を書面で示す場合は、法律に基づく「不動産鑑定評価書」ではないことを明記するよう求めています。出典：国土交通省

査定では、主に次のようなことを確認します。
 

■ どこにあるか、駅からどのくらいか

■ 土地や建物の広さはどのくらいか

■ 建物が建ってから何年たっているか

■ 建物の手入れがされているか

■ 近くの似た物件が、いくらで売れたか

例えば、同じ地域にある同じ広さの家でも、建物の状態や道路の条件などによって、売れそうな金額は変わります。
 
 

広さや築年数だけで、価格が決まるわけではありません。


  建物の仕様や手入れの状態なども、査定の判断材料になります。出典：国土交通省

査定された金額で、必ず売れるとは限りません。
 

ここでは、3つの価格を分けて考えるとわかりやすくなります。
 
 

① 査定価格
　　不動産会社が考える「売れそうな金額」の目安です。
 
 ② 売出価格
　　広告などに掲載して、買う人を募集するときの金額です。
 
 ③ 成約価格
　　売主が、不動産会社と相談して決めます。
 
 

買う人と話がまとまり、実際に売買が成立した金額です。
例えば、次のようなケースもあります。


　● 査定では「3,000万円」くらい　…査定価格

　● 売り出すときは「3,180万円」　…売出価格

　● 交渉の結果「3,050万円」で売却　…成約価格
 

※金額は説明のための例です。
 

査定価格は、売却を考えるための出発点です。実際の売却価格は、買う人の反応や交渉によって変わります。

国や自治体が行う評価には、土地取引の目安を示したり、税金を計算したりするためのものがあります。

例えば、次のようなものです。
 

公示地価（こうじちか）
国が選んだ土地について、取引の目安となる価格を公表するものです。

相続税評価
相続や贈与にかかる税金を計算するための評価です。

固定資産税評価
土地や建物にかかる固定資産税などを計算するための評価です。

これらは、それぞれ目的が違います。出典：国土交通省「主な公的土地評価一覧」

そのため、税金の通知書に書かれた評価額と、不動産会社の査定額が違っていても、それだけで間違いとはいえません。

「税金を計算するための金額」と「売れそうな金額」は、同じとは限らないのです。

名前が似ていますが、不動産会社の一般的な売却査定と「不動産鑑定評価」は、別のものです。
 

不動産鑑定評価は、国家資格を持つ「不動産鑑定士」が、不動産の価値を調べて金額を示すものです。
 出典：国土交通省
 

ただし、不動産鑑定士による評価も、すべてが国や自治体による公的な評価になるわけではありません。

個人や会社から依頼を受けて行う鑑定評価もあります。

査定を受けるときに大切なのは、

 金額だけでなく「なぜその価格になるのか」を知ることです。
 

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