住宅購入を考え始めると、ほぼ必ず出てくるのが「住宅ローン」。
住宅ローンについて調べていると、
「変動金利」
「固定金利」
「元利均等返済」
「５年ルール」
「１２５％ルール」
……と、急に聞き慣れない言葉がたくさん出てきます。
特に「５年ルール」「１２５％ルール」は、名前だけでは内容がまったく想像できませんよね。
「５年間は金利が変わらないってこと？」
「１２５％以上にはならないなら安心なの？」
「そもそも何が１２５％なの？」
そんな疑問を持つ方も多いと思います。
そこで今回は、変動金利・元利均等返済の場合の「５年ルール」と「１２５％ルール」について、できるだけかんたんに解説していきたいと思います。
住宅ローンは長いお付き合いになるものだからこそ、「なんとなく」で決めるのではなく、基本的な仕組みを知ったうえで選ぶことが大切です。
１．まずは「変動金利」についてかんたんに
住宅ローンの金利タイプは、大きく分けると「変動金利」と「固定金利」があります。
変動金利は、その名前のとおり、借入期間中に適用される金利が変動する可能性があるタイプです。
借入時の金利が固定金利より低く設定されている傾向があり、当初の毎月返済額を抑えやすいことなどから、住宅ローンを検討するときの選択肢のひとつとなっています。
ただし、変動金利ですから、将来もずっと借入時と同じ金利が続くとは限りません。
市場金利などの動きによって適用金利が上昇すれば、住宅ローンで支払う利息も増える可能性があります。
そこで、多くの金融機関で一般的に設けられているのが、
「５年ルール」
「１２５％ルール」
というしくみです。
この２つは、金利が上昇したときに毎月の返済額が急激に増えることを抑えるためのものです。
※すべての金融機関・すべての住宅ローン商品に、このルールが必ず適用されるわけではありません。
※実際の適用条件については、利用する金融機関や住宅ローン商品の内容を確認する必要があります。
２．今回は「元利均等返済」の場合のお話です
住宅ローンの返済方法にはいくつかありますが、今回の記事では「元利均等返済」の場合についてご説明します。
元利均等返済とは、「元金＋利息」を合わせた毎月の返済額を基本的に一定にする返済方法です。
たとえば毎月の返済額が１０万円なら、その１０万円の中に、
・借りたお金そのものを返す「元金」
・銀行へ支払う「利息」
この両方が含まれています。
つまりは、
毎月返済額：１０万円 ＝ 元金 ＋ 利息
というイメージ。
ここが、このあとの「５年ルール」を理解するうえで非常に大切なポイントになります。
３．「５年ルール」ってなに？
それでは、まず「５年ルール」から見ていきましょう。
５年ルールとは簡単にいうと、
金利が変動しても、毎月の返済額は５年間変えず、５年ごとに返済額を見直すしくみです。
ここで非常によくある勘違いがあります。
それが、「５年間は金利が変わらない」というもの。
これは違います。
５年ルールで５年間変わらないのは、基本的に「毎月の返済額」です。
金利そのものについては、金融機関が定めるタイミング（一般的には半年ごと）で見直されます。
つまり、
金利は変わる可能性がある。
でも毎月の返済額はすぐには変わらない。
ということです。
４．返済額が同じなのに、金利が上がるってどういうこと？
ここが少しややこしいところです。
たとえば、毎月１０万円を返済しているとします。
仮にその内訳が、
元金：７万円
利息：３万円
だったとしましょう。
その後、金利が上昇したとします。
５年ルールが適用されている場合、すぐに毎月返済額が１１万円、１２万円……と増えるわけではありません。
毎月の返済額は、ひとまず１０万円のままです。
では何が変わるのでしょうか？
答えは、１０万円の中身です。
たとえばイメージとして、
元金：６万円
利息：４万円
このように、返済額に占める利息の割合が増え、その分、元金に充てられる金額が少なくなります。
つまり、「支払額が変わっていない＝何も影響がない＝金利も変動していない」わけではありません。
ここが５年ルールを理解するときの重要なポイントです。
５．５年ルールは「金利上昇をなかったことにする制度」ではありません
「なんにせよ、返済額が変わらないのなら安心じゃない？」と思う方もいるかもしれません。
確かに、金利が上がった翌月から突然毎月の支払いが大きく増えることを避けられるのは、家計を管理するうえでは大きな意味があります。
住宅ローン以外にも、食費、光熱費、教育費、車の維持費など、毎月さまざまな支出があります。
そんな中で住宅ローンが突然大幅に増えてしまうと、家計への影響も大きくなります。
５年ルールは、そうした急激な返済額の変化を抑える仕組みです。
ただし、
金利上昇そのものをなかったことにしてくれる制度ではありません。
金利が上昇すれば、毎月の返済額が同じでも、その中に占める利息の割合が増え、元金の減り方が遅くなる可能性があります。
この違いは、しっかり覚えておきましょう。
６．「１２５％ルール」ってなに？
続いて「１２５％ルール」です。
５年ルールによって毎月の返済額が一定期間据え置かれていても、いずれ返済額を見直すタイミングがやってきます。
そのとき金利が大きく上昇していたら。
「今まで月１０万円だったのに、次からいきなり１５万円！？」となってしまうと、非常に大変ですよね。
そこで一般的に設けられているのが「１２５％ルール」です。
１２５％ルールとは、５年ごとの返済額見直しの際に金利が上昇していても、新しい返済額をそれまでの返済額の１２５％までに抑えるしくみです。
７．たとえば毎月１０万円返済していたら？
ここは数字で見たほうが簡単です。
これまでの毎月返済額が、１０万円だったとします。
１０万円の１２５％は、１２万５，０００円。
１２５％ルールが適用される場合、金利上昇によって本来の返済額が１５万円になったとしても、実際の返済額は原則として１２万５，０００円が上限となります。
「１２５％ルール」という名前を見ると少し難しそうですが、「見直し後の返済額が、一気に１．２５倍を超えないようにするしくみ」と考えると分かりやすいでしょう。
８．「１２５％を超えた分は、払わなくていいの？」
ここが、１２５％ルールで特に注意したいポイントです。
１２５％ルールは、あくまでも「返済額が１２５％を超えないようにする」というだけのしくみであって、「本来必要だった返済分がなくなる」という意味ではありません。
たとえば金利が大きく上昇した場合、本来ならもっと多く返済する必要があるケースでも、１２５％ルールによって毎月返済額の増加が抑えられることがあります。
しかし、住宅ローンの残高そのものがその分減額されるわけではありません。
返済額の増加が抑えられている間は、返済額の中で利息が占める割合が大きくなり、元金の返済が思うように進まなくなる可能性があります。
さらに急激な金利上昇などによって、毎月の返済額より利息額のほうが大きくなるような状況では、「未払利息」が発生する可能性もあります。
そのため、５年ルールや１２５％ルールがあるから、金利がどれだけ上がっても安心という考え方ではありません。
あくまでも「毎月の返済額が急激に増加するのを抑えるためのしくみ」である、と理解しておくのが大切です。
９．２つのルールをものすごく簡単にまとめると？
ここまでのお話を、できるだけシンプルに整理してみましょう。
●５年ルール
金利が変わっても、毎月の返済額は原則５年間据え置き。
ただし、返済額の中の「元金」と「利息」の割合が変わります。
●１２５％ルール
５年後に返済額を見直すときも、それまでの返済額の１２５％を超えないようにする。
ただし、上限を超えた分を返済しなくてよくなるわけではありません。
この２つに共通するポイントは、
「金利の上昇を止めるしくみ」ではなく、
「毎月の返済額の急激な上昇を抑えるしくみ」
ということです。
ここを理解できていれば、５年ルールと１２５％ルールの基本はバッチリです。
１０．変動金利なら、５年ごとにしか金利を気にしなくていい？
これも注意したいポイントです。
５年ルールがあると、「結局、返済額が変わるのは５年後なんだから、それまでは金利を気にしなくてもいいのでは？」と思ってしまいそうですが、そうではありません。
先ほどお話ししたとおり、５年間据え置かれるのは毎月の返済額であり、適用金利そのものではありません。
金利が変われば、同じ返済額の中でも、
「元金をどれだけ返しているのか」
「利息をどれだけ支払っているのか」
という内訳が変わっていきます。
そのため変動金利を利用する場合は、現在の毎月返済額だけを見るのではなく、金融機関から届く返済予定表やお知らせなども確認しておくとよいでしょう。
１１．「変動金利」と「固定金利」、どちらを選べばいい？
ここまで読むと、「じゃあ変動金利は選ばないほうがいいってこと？」と思った方もいるかもしれません。
ですが、変動金利と固定金利にはそれぞれ特徴があります。
変動金利は、一般的に借入時の金利が固定金利より低く設定される傾向があり、当初の返済負担を抑えやすいという特徴があります。
一方、将来金利が上昇すると、利息負担や毎月返済額が増える可能性があります。
固定金利は、固定される期間中の金利が変わらないため、返済計画を立てやすいという特徴があります。
ただし、適用される金利や条件は金融機関・商品によって異なります。
「変動金利だったら安くて済む」
「固定金利だったらあんしん」
と単純に決められるものではありません。
大切なのは、
自分たちの収入や支出、借入金額、返済期間、今後のライフプランなどを踏まえて選ぶこと。
住宅購入後には、出産や子育て、進学、車の買い替えなど、さまざまなライフイベントがあるかもしれません。
「今払える金額」だけではなく、将来の家計に余裕を持って返していける金額なのかという視点で住宅ローンを考えることがとても大切です。
１２．住宅ローンは「金利の数字」だけで比較しないことも大切
住宅ローンを探していると、どうしても、「金利○．○％！」という数字に目が行きます。
もちろん金利は非常に重要です。
ですが、住宅ローンの商品内容はそれだけではありません。
金融機関によって、
・金利の決まり方
・金利の見直し時期
・５年ルールや１２５％ルールの有無
・団体信用生命保険の内容
・各種手数料
・繰上返済の条件
・固定金利への変更条件
などが異なる場合があります。
同じ「変動金利」という名前でも、細かな条件までまったく同じとは限りません。
そのため、住宅ローンを選ぶときには表示されている金利だけで判断せず、商品内容や返済条件まで確認しておくことをおすすめします。
１３．難しい住宅ローンだからこそ、分からないことはそのままにしなくて大丈夫
住宅ローンについて調べ始めると、本当にたくさんの専門用語が出てきます。
金利タイプ、基準金利、適用金利、優遇金利、元利均等返済、団体信用生命保険、事前審査、本審査……。
初めて住宅を購入する方にとって、すべてを最初から理解するのはなかなか大変です。
「説明を読んだけど、よく分からない」
「自分たちの場合はどうなるの？」
「この銀行とこの銀行では何が違うの？」
そんな疑問が出てくるのは当然のことです。
住宅ローンは長期間にわたって返済していく大切な契約だからこそ、分からないことを分からないまま進める必要はありません。
わたしたちスマイルアップ不動産とひとつずつ確認しながら、ご自身に合った住宅ローンを検討していきましょう。
まとめ｜５年ルール・１２５％ルールを知って、住宅ローンをもっと分かりやすく
変動金利・元利均等返済で設けられていることがある「５年ルール」は、金利が変動しても、毎月の返済額を原則５年間据え置くしくみ。
「１２５％ルール」は、５年ごとの返済額見直しの際、新しい返済額をそれまでの１２５％以内に抑えるしくみです。
ただしどちらも金利上昇の影響そのものをなくす制度ではありません。
毎月の返済額が変わらなくても、金利が上昇すれば返済額に占める利息の割合が増え、元金の減り方が遅くなる可能性があります。
また、５年ルール・１２５％ルールの有無や具体的な取扱いは金融機関・住宅ローン商品によって異なります。
「なんだか難しそう……」と思われるかもしれませんが、ご安心ください。
スマイルアップ不動産では、お客さまの住宅ローン選びについてもしっかりサポートしています。
住宅ローンアドバイザーの資格を取得したスタッフが対応いたしますので、なんでもお気軽にご相談くださいね。
また、実際に住宅ローンをご契約いただく前には、融資を受ける各金融機関の担当者から、変動金利や固定金利のしくみ、適用される金利、返済方法や商品内容などについて改めて説明を受けていただけます。
「変動金利ってどういうもの？」
「５年ルールって自分にも適用される？」
「この銀行の場合はどうなる？」
そんな疑問も、分からないまま進める必要はありません。
住宅ローンは、マイホーム購入と長く付き合っていく大切なお金のこと。
わたしたちスマイルアップ不動産も、お客様と一緒にひとつひとつ確認しながら進めていきます。
住宅ローンが初めての方も、どうぞ安心してご相談くださいね。
